Dispositifs d'encadrement des loyers : comment ça fonctionne ?

Pour protéger les locataires des excès du marché locatif privé, surtout dans les zones à forte tension, plusieurs dispositifs d’encadrement des loyers ont été instaurés.

Pour protéger les locataires des excès sur le marché locatif privé, notamment dans les zones où la tension est forte, divers dispositifs d’encadrement des loyers ont été instaurés au fil du temps. Ces règles visent à prévenir les abus et les hausses de loyers démesurées. Lorsque la demande de logements dépasse l'offre, cela entraine une augmentation rapide des loyers et rend le logement inaccessible pour beaucoup.

Les dispositifs d'encadrement des loyers ont pour objectif de stabiliser le marché locatif et de garantir que les logements restent abordables. En encadrant les loyers, les autorités cherchent à équilibrer les droits des locataires et des propriétaires tout en favorisant un accès équitable au logement.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un dispositif qui va permettre de limiter l'augmentation des loyers lors d’une location d'un logement. Ce dispositif s'applique dans les communes situées en zone tendue. C’est-à-dire là où le nombre de logements proposés à la location est inférieur au nombre de personnes qui souhaitent être locataire. Durand-Montouché vous présente cette règlementation.

Pour en savoir plus sur le statut de "zone tendue", vous pouvez consulter l'article : La Ville d'Orléans Devient "Zone Tendue"

Le dispositif en zone tendue :

Lorsqu'un logement est loué pour la première fois, le propriétaire détermine librement le montant du loyer. Par la suite, le loyer peut être révisé une fois par an, à condition qu'une clause du bail le stipule.

Plusieurs situations sont possibles :

  • Renouvellement du bail

Si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut l'augmenter lors du renouvellement du bail, sous certaines conditions et en respectant des règles spécifiques.

Le nouveau loyer proposé doit être basé sur les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Cependant, l'augmentation ne doit pas dépasser la plus élevée de l'une des deux limites suivantes :

- 50 % de la différence entre le loyer moyen des logements comparables dans le voisinage et le dernier loyer appliqué.

- Une majoration annuelle équivalente à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail, à condition que ces travaux représentent au moins le montant du loyer de la dernière année. Les travaux doivent apporter une valeur ajoutée au logement.

  • Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’occupation (pour un bail signé après le 1er juillet 2024)

Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois

Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l'IRL (indice de référence des loyers) publié à la date de signature du nouveau bail.

Si des travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire

Le loyer peut être révisé à la hausse si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration dont le coût est au moins égal à 50 % du montant du loyer annuel. Ces travaux doivent apporter une valeur ajoutée au logement, tels que l'installation de nouveaux équipements ou services de qualité supérieure, la réduction des dépenses d'entretien, ou la sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Cela exclu les travaux d'économie d'énergie ayant déjà donné lieu à une majoration de loyer, ou des travaux de mise aux normes de décence. Le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

Le nouveau loyer peut-être fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

- Les travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois.

- Des travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés.

Si l’ancien loyer était sous-évalué

Lorsqu'il est constaté que le loyer payé par l'ancien locataire était significativement inférieur au prix du marché, le propriétaire a la possibilité d'augmenter ce loyer. Voici comment elle est calculée :

L'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

- Le montant d'un loyer de référence déterminé par ce qui est pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables.

- Le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Attention : Lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE (Diagnostic de performance énergétique)), il est interdit de réviser le loyer.

Les dispositifs d'encadrement des loyers jouent un rôle crucial dans l'accessibilité au logement, en limitant les hausses excessives et en protégeant les locataires. En s'appuyant sur des mécanismes tels que les loyers de référence et les plafonds de révision, ces mesures cherchent à équilibrer les intérêts des locataires et des propriétaires.

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