La loi Kasbarian-Bergé, contre l’occupation illicite

La loi du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l'occupation illicite, en particulier à l'encontre des locataires en situation d'impayé de loyers.

Vous êtes propriétaire et vous constatez l’occupation illégale de votre logement ou un impayé de loyer ? Durand-Montouché fait le point sur les démarches à engager pour vos biens immobiliers à Orléans.

Qu’est-ce que l’occupation illicite ?

Une personne qui occupe un bien immobilier sans contrat de location ni autorisation du propriétaire est en illégalité. Le Conseil d’État a confirmé en 2011 (arrêt n°317675) que, selon l’article L.2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques, un occupant dans cette situation doit payer une indemnité d’occupation, comme un occupant régulier.

Les situations d'occupation illicite sont variées et peuvent parfois résulter de circonstances légales. Par exemple, un locataire abuse de son droit lorsqu'il continue à occuper un logement après la fin de son préavis. La même situation se produit aussi en cas de non-paiement du loyer, si les rappels et commandements de payer activent la clause résolutoire du bail.

La sous-location est également illégale lorsqu'elle n'est pas autorisée par le bailleur.

Comment faire face à l’occupation illicite ?

  • En cas d’impayés de loyer :

Vous êtes propriétaire d'un logement et le locataire ne paie pas le loyer ? Voici les démarches à suivre et l’ordre dans lequel les engager :

  1. Réclamer le paiement au locataire : si vos relances restent sans réponses, vous pouvez envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
  2. Faire appel à la caution ou à l’assurance : Vous pouvez réclamer le paiement au garant choisi lors de la signature du bail dès le 1er impayé de loyer.
  3. Alerter la CAF dès 2 mois d’impayés, si le locataire bénéficie d’une aide au logement.
  4. Résilier le bail et demander l’expulsion : un bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient désormais une clause résolutoire.
  5. Délivrer un commandement de quitter les lieux : suite à la décision du juge de résilier le bail et de faire expulser le locataire.
  6. Charger un commissaire de justice de l’expulsion
  • En cas de squat :

D’après l’article 226-4-1 du code pénal, il n’est pas possible de forcer les squatteurs à libérer le logement. Pour obtenir leur expulsion ou leur évacuation forcée, deux démarches sont possibles :

L’évacuation forcée : la procédure accélérée

Dans le cas où des squatteurs ont pénétré dans votre domicile, vous devez déposer plainte pour violation de domicile afin de pouvoir demander leur évacuation.

Vous pouvez déposer plainte si vous êtes :

  • Propriétaire, locataire ou titulaire d'un droit d'occupation du domicile squatté
  • Une personne agissant pour le compte de celle dont le domicile est squatté (par exemple, en cas d'absence prolongée)

Rendez-vous dans un commissariat ou une gendarmerie pour déposer plainte, en apportant des documents qui prouvent que le logement est bien votre domicile ou votre propriété (factures, avis d'imposition, attestation d'un voisin). Un officier de police judiciaire établira un constat de squat et identifiera les squatteurs. Le préfet décidera sous 48 heures de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. Si la mise en demeure est ordonnée, les squatteurs ont 24 heures pour partir. Sinon, la police ou la gendarmerie les évacuera.

L’expulsion : la procédure devant le juge

Si la procédure accélérée n’est pas possible ou concerne un logement autre que votre domicile, engagez un avocat pour saisir le tribunal et obtenir l'autorisation d'expulser les squatteurs. Fournissez des documents prouvant vos droits sur le logement (titre de propriété, factures, avis d'imposition) et qu'il est squatté (constat d’huissier recommandé). Une fois le jugement rendu, l’huissier informera les squatteurs de leur obligation de quitter le logement. S’ils ne partent pas dans un délai d’un mois, l’huissier pourra demander au préfet l'aide de la force publique pour les expulser.

Que dit la loi ?

La loi Kasbarian-Bergé, aussi appelée loi anti-squat, a été promulguée le 27 juillet 2023. Elle permet « d’expulser plus rapidement les squatteurs, avec une procédure administrative encore plus robuste, qui donne aux Préfets le pouvoir d’agir en quelques jours tout au long de l’année », explique Guillaume Kasbarian, député d’Eure-et-Loir et porteur du projet de loi qui prévoit également des mesures répressives à l’encontre des locataires en situation d’impayés.

  • En cas d'impayés de loyer :

Depuis l'adoption de la loi du 27 juillet 2023, tous les contrats de location signés après le 29 juillet 2023 doivent inclure une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges, ou du dépôt de garantie.

Un propriétaire peut alors demander à un commissaire de justice de délivrer un commandement de payer à un locataire en situation d'impayé, précisant les sommes dues. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette. S'il ne paie pas et ne conteste pas le montant, le propriétaire peut saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Si un locataire reste plus de 2 mois dans un logement après une décision d'expulsion définitive et un commandement régulier de quitter les lieux, il risque une amende de 7 500 €. Cette sanction ne s'applique pas durant la trêve hivernale ni si le locataire bénéficie d'un sursis à expulsion.

  • En cas de squat :

Les sanctions contre les squatteurs sont désormais plus sévères : entrer illicitement dans le logement d'une personne est puni de 3 ans de prison et de 45 000 € d'amende (contre 1 an de prison et 15 000 € d'amende auparavant), et occuper ce logement est puni des mêmes sanctions. La loi du 27 juillet 2023 a également précisé la définition pénale du domicile : « constitue notamment le domicile d'une personne, tout local d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non. » Les résidences secondaires sont donc également protégées par le délit de violation de domicile.

À noter : L’évacuation forcée des squatteurs peut voir lieu tout au long de l’année, la trêve hivernale ne s’applique pas.

Vous disposez d'un bien immobilier et vous souhaitez le sécuriser ? Durand-Montouché vous accompagne dans votre gestion locative afin d'assurer une gestion optimale de vos biens immobiliers et éviter les loyers impayés.

N'hésitez pas à contacter une de nos agences à Orléans.

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