La défiscalisation immobilière, quels dispositifs ?

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

La Loi Pinel

La loi Pinel qui succède aux lois Duflot et Scellier, et concerne la défiscalisation pour un investissement locatif dans le neuf, est reconduite au moins jusqu’en 2022.

Ce dispositif a été mis en place dans certaines zones géographiques en fonction du marché de l’immobilier.

Conditions : pour en bénéficier, l’acquéreur doit investir dans un logement neuf non-meublé : logement neuf, logement en l'état futur d'achèvement, logement que vous faites construire, logement ancien avec d'importants travaux de rénovation (sous conditions),...

Il est également nécessaire de respecter des conditions liées à la location et au locataire.
L'acquéreur doit, en effet, s’engager à louer le logement en tant que résidence principale pour une durée minimum de 6 ans avec un loyer ne dépassant pas les plafonds définis.
Le revenu fiscal du locataire ne doit également pas dépasser les plafonds définis selon les zones.

Bénéfices : la réduction maximale de l'impôt sur le revenu peut aller jusqu'à 21% du prix d'achat dans la limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500€ par mètre carré.
La réduction est proportionnelle au montant de l'acquisition et varie selon la durée de la location.
À noter : la réduction d'impôt ne s'applique que dans la limite de l'achat de deux logements par an et pour un montant d'investissement de 300 000€ par an.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet également une défiscalisation dans l'immobilier neuf mais concerne uniquement les résidences de services.

Conditions : pour bénéficier de cette loi, vous devez investir avant le 31 décembre 2021 dans une résidence de services neuve (résidences étudiantes, de tourisme, pour séniors, Ehpad).
Etablir un bail commercial avec un gestionnaire pour un minimum de 9 ans. Contrairement à la loi Pinel, il n'y a pas de plafonds pour les loyers, ni pour les conditions de ressources des locataires.

Bénéfices : la loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôts de 11% réparti sur 9 ans dans la limite d'un prix d'achat de 300 000€.
A noter : si le montant de la réduction d'impôt est supérieur au montant de l'impôt à payer, celle-ci peut être reportée 6 ans.
Le dispositif permet également de récupérer 20% de la TVA sur le prix d'acquisition si la résidence propose trois services en complément de la location de l'hébergement.
Par ailleurs, les loyers mensuels sont garantis pendant 9 ans.

Le loi Censi-Bouvard permet d’obtenir des taux de rendements avoisinant généralement les 4%. Un investissement d'autant plus intéressant que la demande pour ce type de logements, notamment les Ephad et résidences étudiantes, ne cesse de croître.

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP permet au bailleur de bénéficier d’un assouplissement de la fiscalité immobilière et de profiter de revenus locatifs moins taxés.

Conditions : pour bénéficier de ce statut, l’acquéreur doit acheter un logement (neuf ou ancien) qu’il doit ensuite louer en meublé pour un usage d'habitation.
Les recettes perçues par le propriétaire, dans le cadre de cette activité, ne doivent pas dépasser le plafond fixé à 23 000 euros par an et représenter moins de 50% de ses revenus globaux.

Bénéfices : selon le régime fiscal choisi, le propriétaire peut bénéficier d'un abattement d'impôts de 50% sur ses recettes (régime micro BIC) ou d'une déduction des charges et des amortissements sur les recettes déclarées (régime réel).
A noter : depuis le 1er janvier 2020, le plafond de recettes pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC est passé de 70 000€ à 72 600€. Ce plafond est maintenu jusqu'en 2023, il sera alors réévalué.

Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard. Cependant, vous ne pourrez amortir, avec le statut LMNP, que la fraction du bien supérieur à 300 000€ qui n'a pas été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt avec le dispositif Censi-Bouvard.

Il existe d’autres dispositifs permettant de bénéficier d'avantages fiscaux, comme par exemple la loi Girardin pour l’investissement en Outre-Mer, l’investissement dans les monuments historiques, ou la loi Denormandie pour l’investissement dans l’ancien.