Accueil DM IMMO Nos actualités Révision du loyer : quels droits ?
La révision de loyer d'un logement est très encadrée et ne peut se faire à la guise du propriétaire-bailleur. Durand-Montouché fait le point sur les différents contextes de révision du loyer.
Dans le secteur du logement privé, le loyer peut être révisé une fois par an en cours de bail (révision annuelle). Cette démarche est réglementée afin de protéger le locataire.
La révision des loyers est régie par l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Cette révision n'est pas obligatoire; il peut arriver qu'un propriétaire ne l'applique pas, préférant conserver un locataire stable plutôt que d'avoir une rotation importante de locataires avec des périodes où le logement n'est pas loué.
Durand-Montouché fait le point sur les différents contextes de révision du loyer :
Une clause de révision doit être inscrite dans le bail pour qu’un propriétaire puisse réviser le loyer de son locataire. Dans le cas contraire, le montant du loyer ne pourra être modifié durant toute la durée du bail.
Si cette clause est prévue, alors le propriétaire a la possibilité d'augmenter son loyer une fois par an :
Le propriétaire ne peut fixer arbitrairement la hausse du loyer, celle-ci est règlementée et ne doit pas dépasser l'augmentation fixée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
Publié le 15 avril 2022, l'indice du 1er trimestre 2022 s'élève désormais à 133,93, ce qui représente une hausse annuelle de 2,48 %. Une hausse directement liée au contexte d'inflation.
Pour calculer le montant du nouveau loyer, le propriétaire doit prendre en compte :
Et de réaliser le calcul suivant : (L x N) / P = nouveau montant du loyer
Le loyer peut également être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration sont exécutés à la charge du propriétaire. Là encore, il convient de se renseigner sur les conditions de la révision du loyer.
En effet, il doit s'agir de travaux d'améliorations notables comme l'installation d'une pompe à chaleur ou l’amélioration de la qualité énergétique du logement, et non d'un simple changement de moquette par exemple.
Le pourcentage de la hausse dépendra du montant des travaux mais également de l'accord convenu avec le locataire.
Le montant est donc convenu avec lui par une clause présente dans le contrat de location ou un avenant à ce contrat.
Le propriétaire a la possibilité d'augmenter son loyer lors du renouvellement de bail (généralement tous les 3 ans) avec son locataire.
Cependant, s'il n'applique pas l'augmentation via l'IRL, la démarche est contraignante car le propriétaire doit apporter la preuve que son loyer est sous-évalué et doit en faire la demande par lettre recommandée au locataire qui peut refuser (s'en suit alors des démarches auprès de la commission départementales de conciliation).
Dans le cas d'un changement de locataire, et donc de l'établissement d'un nouveau bail de location, le propriétaire est alors libre de fixer un nouveau loyer plus élevé.
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