Eviter les loyers impayés

Le pire cauchemar pour un propriétaire bailleur privé est bien évidemment un locataire qui ne paie plus son loyer ! Pas d’inquiétude, il existe plusieurs moyens pour se prémunir face à cette situation.

La sélection du locataire

Pour éviter la mauvaise surprise du loyer impayé, il est nécessaire d'être vigilant dès la sélection du locataire, et cela passe dans un premier temps par les garanties de paiement.

Nous recommandons ainsi aux bailleurs de privilégier des situations stables, comme les contrats à durée indéterminée, et dont la rentrée d'argent est idéalement 3 fois supérieure au montant du loyer.

La qualité de la relation bailleur-locataire est également un point important. Il est ainsi préférable d'instaurer une relation sereine et de confiance.

L'importance du dossier de location

La constitution d'un bon dossier de location est un élément à ne pas négliger.

Pour rappel, voici les principales pièces à demander à votre locataire :

• Pièce d’identité en cours de validité, avec photo et signature
• Justificatif de domicile
• Un ou plusieurs documents prouvant une activité professionnelle : contrat de travail, carte d'étudiant, copie de la carte professionnelle etc.
• Un ou plusieurs documents attestant des ressources financières du futur locataire : 3 derniers bulletins de salaires, justificatifs indemnités de stage, avis d'impositions, 2 derniers bilans comptables etc.

A noter : si une personne se porte garant pour votre location, les mêmes documents pourront lui être demandés.

Il est primordial d'avoir un dossier complet avant de signer le bail.

La caution locative

Pour les locataires les plus fragiles financièrement, le principe de caution leur permet d'apporter une garantie supplémentaire pour prétendre au logement, et permet ainsi au bailleur d’avoir une sécurité supplémentaire.

La caution est représentée par un tiers, généralement un proche du locataire, qui s'engage à payer le loyer et les charges locatives au propriétaire si le locataire n'honore pas ses obligations.

Il existe deux types de cautions :

• La caution simple : en cas de loyer impayé, le propriétaire doit d'abord se tourner vers le locataire pour lui réclamer le paiement et engager une procédure si nécessaire. Si la procédure échoue, alors, il pourra se tourner vers la caution.

• La caution solidaire : dans ce deuxième cas, le propriétaire a le droit de se tourner directement vers la caution pour réclamer le paiement du loyer.

Si le locataire n'a pas de caution, et selon certaines conditions, il peut bénéficier de la garantie Visale. Il s'agit d'une caution accordée par Action Logement. Ce dispositif de sécurisation des loyers est effectif depuis le 20 janvier 2016, il permet de rembourser des impayés de loyers aux propriétaires qui ont choisi un locataire de 30 ans et moins ou un salarié modeste/précaire.

La Garantie Loyers Impayés

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur auprès d’un organisme d’assurance. Elle permet au propriétaire de sécuriser son bien et de percevoir un loyer quand le locataire est défaillant. Moyennant le paiement d’une cotisation, vous bénéficiez du règlement des loyers impayés mais aussi d’une indemnisation en cas de dégradations immobilières de la part du locataire. Souvent, s’ajoutent des options d’assistance en protection juridique.

Durand-Montouché propose ce type de garantie avec son partenaire AXA et gère pour vous les aléas de paiement et le recouvrement.

Que faire lors d’un retard de paiement de loyer ?

Dans un premier temps, il faut tout simplement communiquer avec son locataire pour connaitre la raison du retard du paiement. Plusieurs possibilités peuvent se présenter pour éviter des longues procédures judiciaires : soit un report de loyer avec un remboursement échelonnée de la dette, soit un abandon total ou partiel du loyer. Vous pouvez également conseiller votre locataire de contacter l’Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement) pour recevoir une aide financière.

Malheureusement, s’il n’est pas possible de régler le conflit à l’amiable et que les impayés de loyer perdurent, une procédure judiciaire sera inévitable.