Acheter un bien avec travaux : ce qu'il faut prévoir

Investir dans un bien à rénover : quels sont les avantages ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans un bien et vous pouvez être amené à vous poser la question : pourquoi investir dans un logement avec travaux plutôt que dans du neuf ?

> Investir dans un logement avec travaux peut être une stratégie intéressante car le coût d’achat est moindre qu’un logement neuf. Cette baisse de prix permet d’économiser à l’achat et laisse une marge de manoeuvre pour effectuer des travaux.

> Les biens nécessitant des travaux sont généralement moins demandés par les acquéreurs et de ce fait les vendeurs peuvent davantage baisser le prix durant la négociation. C’est donc un investissement intéressant d’un point de vue budgétaire.

> Enfin, la rénovation vous permet d’agencer le logement à votre goût et de l’aménager pour éventuellement obtenir une plus-value si vous prévoyez une revente.

Cependant, avant de se lancer dans cette grande aventure, il faudra évaluer correctement le montant de la rénovation.

Comment s’organiser et estimer les dépenses liées aux travaux ?

Plusieurs étapes sont à mettre en œuvre :

> Établir un devis avec un professionnel avant de conclure l’achat : vous pourrez ainsi diagnostiquer et évaluer l’ampleur de vos travaux et estimer les coûts en totalité.

> Réaliser les travaux plus simples par vous-même et en sollicitant votre entourage pour réaliser des économies.

> Anticiper la durée du chantier : il faut être prêt en cas d’imprévu et prendre en compte l’arrivée des prochains locataires ou acquéreurs, si vous souhaitez louer ou revendre.

> Savoir utiliser les bons matériaux : même s’ils sont plus chers, vous optimiserez votre investissement dans la durée.

À noter : il est possible de réaliser une contre-visite avec des professionnels, par exemple avec des maitres d’œuvre.

Existe-t-il des aides financières pour mener un projet de rénovation ?

Oui, il existe effectivement plusieurs aides de financement lorsque vous investissez dans un logement avec travaux. Ces dispositifs sont accessibles sous certaines conditions :

> L’Éco-prêt à taux zéro : il vous permet d’obtenir une aide financière si vos travaux sont réalisés dans le but d’améliorer les performances énergétiques de votre bien. Elle peut s’élever à 50 000€ et dépend de vos revenus.

> Les aides des collectivités locales : lorsque vous réalisez des travaux dans un but d’économie d’énergie, vous pouvez demander une aide financière auprès de votre région, département ou commune.

> L'ANAH (aide de l'Agence National de l'Habitat) peut accorder des aides financières pour la réalisation de travaux dans votre logement (rénovation énergétique, adaptation à la perte d'autonomie, ...), si votre logement a au minimum 15 ans.

Ce logement doit être votre résidence principale et occupé, au minimum, 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé).

Les aides de l'Anah se cumulent également avec d'autres dispositifs, par exemple : la Prime énergie "MaPrimeRénov'" : cette aide est possible lorsque vous souhaitez réaliser des travaux liés à l’amélioration du système énergétique d’une habitation. Celle-ci est calculée en fonction de vos revenus et du gain écologique des travaux.

À noter : il est important de connaitre la faisabilité réglementaire de votre projet immobilier. Des rénovations ou constructions nécessitent des autorisations.

Investir dans une passoire thermique, est-ce rentable ?

Les passoires thermiques sont des logements souvent anciens, mal isolés, qui consomment de grandes quantités d'énergie et/ou produise des gaz à effet de serre. Ces logements énergivores peuvent être proposés à la vente malgré un DPE (diagnostic de performance énergétique) en F et G et ne pourront être vendus au prix du marché, car ceux-ci nécessitent des travaux de rénovation énergétique.

À noter : la loi Climat, le gouvernement français interdit de proposer à la location des logements classés G plus. Depuis le premier janvier 2023, les propriétaires sont dans l'obligation de réaliser des rénovations énergétiques sur leurs logements considérés comme passoires thermiques, afin de les proposer à la location.

Acheter une passoire thermique est synonyme de décote ?

Les passoires thermiques ne peuvent être vendues au prix du marché, il y a en effet une décote en fonction des rénovations à mettre en œuvre. Les acquéreurs devront bien prendre en compte le coût du financement des rénovations énergétiques avant de proposer un prix d'achat.

À noter : la décote est généralement supérieure à la somme des travaux énergétiques nécessaires.

C'est un investissement sur le long terme, mais qui peut être rentable en fonction des aides mis en place par l'Etat français. Le tout est de savoir anticiper !