Investir dans un logement loué

Vous hésitez à acheter un logement déjà occupé ? Durand-Montouché vous aide à comprendre les avantages et spécificités.

28.02.2020 Investissement immobilier

Acheter un logement déjà occupé par des locataires peut représenter un investissement intéressant comprenant plusieurs avantages. Cpendant, il y a tout de même quelques spécificités à prendre en compte.

Quels sont les principaux avantages à investir dans un logement loué ?

Le fait d’investir dans un bien occupé vous permet d’obtenir des avantages financiers dont parfois une décote sur le prix de vente.

De plus, le prêt vous sera plus facilement accordé par les banques car il n’y aura pas de carence locative étant donné qu’un locataire occupe déjà les lieux. Les banques prennent en compte les revenus locatifs de votre futur bien pour la simulation de votre prêt.

Autre avantage : étant donné que le lieu est déjà occupé, vous n’avez pas besoin de chercher un locataire pour votre bien et vous avez donc déjà un aperçu sur la rentabilité de votre investissement.

Plus précisément d’un point de vue financier :

Lorsque vous allez effectuer votre demande d’emprunt, sachez que celui-ci ne différera pas d’un prêt immobilier classique. Votre dossier sera étudié de la même manière qu’un bien quelconque.

Cependant, l’achat d’un logement occupé vous permet dans certains cas de bénéficier d’une décote du prix de vente, qui pourra varier en fonction de plusieurs éléments :

La durée du bail : plus le délai d’obtention du logement est important, plus la décote est importante
Le niveau du loyer par rapport au marché
La situation du locataire : son âge et son contrat de bail
L’état et la qualité du bien

À noter : les biens très demandés par les investisseurs bénéficieront de peu de décôte.

Peut-on avoir le droit à une compensation des revenus ?

La compensation des revenus est un calcul qui réétudie le taux d’endettement à l'avantage de l'emprunteur car la banque considère alors que les loyers perçus viennent directement diminuer la mensualité.
En effet, pour qu’une banque investisse dans votre projet, votre taux d’endettement doit être de 33% maximum.

Cependant, la compensation des revenus n’est pas pratiquée par toutes les banques.

Voici deux exemples de calcul, en considérant que vous avez déjà un crédit pour votre résidence principale, auquel vous souhaitez ajouter un crédit pour l'investissement locatif :

Avec la compensation des revenus :
(mensualités actuelles + mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / vos revenus imposables
Sans la compensation des revenus :
(mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)

Doit-on choisir son bien en fonction des locataires ?

Dans tout investissement immobilier, le choix du bien et de sa localité est important, mais lorsque vous investissez dans un bien déjà loué, prendre en compte les locataires qui y vivent est tout aussi essentiel.
En effet, il vaut mieux s’assurer de la stabilité et du sérieux de vos futurs locataires avant d’engager tout achat. Cela vous évitera les surprises de retard ou d'absence de paiement du loyer par exemple. Vous pouvez demander l’historique des quittances au propriétaire pour vérifier que tous les loyers ont bien été réglés.

À noter : tous les documents liés à la location seront annexés à la promesse de vente. Vous n’êtes pas obligé de rédiger un nouveau bail. Il vous suffira simplement de transmettre vos coordonnées au locataire ou par le biais du notaire.

Quels sont les droits des locataires ?

Les locataires ont signé un contrat et il faudra respecter les différentes clauses du bail conclues avec le précédent propriétaire. Les locataires ont donc le droit de rester dans leur logement tant que le bail est en cours.

Si vous souhaitez récupérer le logement pour y vivre, vous devez informer vos locataires 6 mois avant la date de fin de bail pour une location non meublée et 3 mois pour une location meublée.