Investir dans un logement loué

Acheter un logement déjà occupé par des locataires peut être une stratégie d'investissement astucieuse, offrant plusieurs avantages financiers. Cependant, il est important de comprendre les spécificités liées à ce type d'acquisition.

Quels sont les principaux avantages à investir dans un logement loué ?

Investir dans un bien occupé vous permet d’obtenir des avantages financiers, parmi lesquels une potentielle décote sur le prix de vente.

De plus, le prêt vous sera plus facilement accordé par les banques car il n’y aura pas de carence locative étant donné qu’un locataire occupe déjà les lieux. Les revenus locatifs sont pris en compte dans la simulation du prêt par la banque, facilitant ainsi son obtention.

Autre avantage : étant donné que le lieu est déjà occupé, vous n’avez pas besoin de chercher un locataire pour votre bien et vous avez donc déjà un aperçu sur la rentabilité de votre investissement.

Plus précisément d’un point de vue financier :

Lorsque vous allez effectuer votre demande d’emprunt, sachez que celui-ci ne différera pas d’un prêt immobilier classique. Votre dossier sera étudié de la même manière qu’un bien quelconque.

Cependant, l’achat d’un logement occupé vous permet dans certains cas de bénéficier d’une décote du prix de vente, qui pourra varier en fonction de plusieurs éléments :

• La durée du bail : le délai de disponibilité du logement après la fin du bail influence la décote, celle-ci pouvant être plus significative si ce délai est long.
• Le niveau du loyer par rapport au marché
• La situation du locataire : son âge et son contrat de bail
• L’état et la qualité du bien

À noter : les biens très demandés par les investisseurs ne bénéficieront pas ou peu de décôte.

Les revenus locatifs peuvent-ils faire l'objet d'une compensation ?

La compensation des revenus est un calcul qui réétudie le taux d’endettement à l'avantage de l'emprunteur car la banque considère alors que les loyers perçus viennent directement diminuer la mensualité.
En effet, pour qu’une banque investisse dans votre projet, votre taux d’endettement doit être de 35% maximum.

Cependant, la compensation des revenus n’est pas pratiquée par toutes les banques, il est judicieux de se renseigner en amont.

Doit-on choisir son bien en fonction des locataires ?

Le choix du bien et de sa localisation est crucial dans tout investissement immobilier. Cependant, l'investissement dans un bien déjà loué requiert une attention particulière aux locataires en place.

La stabilité et la fiabilité des locataires sont essentielles pour éviter des surprises désagréables telles que des retards de paiement. Vous pouvez demander l’historique des quittances au propriétaire pour vérifier que tous les loyers ont bien été réglés.

À noter : tous les documents liés à la location seront annexés à la promesse de vente. Vous n’êtes pas obligé de rédiger un nouveau bail. Il vous suffira simplement de transmettre vos coordonnées au locataire ou par le biais du notaire.

Quels sont les droits des locataires existants ?

Les locataires ont des droits légaux qui doivent être respectés.

Les locataires ont signé un contrat et il faudra respecter les différentes clauses du bail conclues avec le précédent propriétaire. Les locataires ont donc le droit de rester dans leur logement tant que le bail est en cours.

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Si vous souhaitez récupérer le logement pour y vivre, vous devez informer vos locataires 6 mois avant la date de fin de bail pour une location non meublée et 3 mois pour une location meublée.

Pour des conseils personnalisés et un accompagnement dans votre projet, n'hésitez pas à contacter l'une des agences immobilières Durand-Montouché à Orléans.

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