Acheter en viager : fini les préjugés

Qu’est ce que la vente en viager ?

La finalité de l’achat en viager est la même que l’achat d’un bien immobilier classique. L’acheteur, appelé débirentier, achète un bien à un vendeur, appelé crédirentier.

Comment ça fonctionne ?

Le vendeur, qui est souvent âgé, vend son bien à un acheteur qui lui paie tous les mois une rente. Cette rente est versée jusqu’au décès du crédirentier.
C’est seulement à la fin de la vie du vendeur (ou des vendeurs dans le cas d’un viager sur plusieurs têtes) que l’acheteur devient totalement propriétaire du bien et peut l’occuper (sauf exceptions).

Deux types de viagers existent :

• Le viager occupé

Il représente la plus grande majorité des cas. Le vendeur occupe le logement vendu jusqu'à son décès ou son incapacité de vivre seul. Le propriétaire pourra l’occuper seulement à partir du décès de l’occupant ou avec son autorisation officielle.

• Le viager libre

Plus rare, c’est lorsque le crédirentier met en vente son bien mais ne l’occupe pas; les conditions restent les mêmes, le débirentier ne peut occuper le logement qu'à la fin de la vie du vendeur, sauf si un accord est conclu.

Dans le cas où vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, celle-ci est considérée comme non valable, car prévisible. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Le paiement du prix du viager

Le prix est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente mensuelle. Ces deux parties sont fixées par un notaire après estimation du prix du bien et différents autres critères. Le but étant qu'à la fin de la vie du ou des vendeurs, la rente et le bouquet perçus correspondent environ à la valeur réelle du bien.

• Le bouquet

Le bouquet est une somme demandée par le vendeur dès le début de la procédure. Ce n’est pas obligatoire. Payé comptant, son prix est fixé librement par les deux parties avec un notaire mais il ne dépasse pas en générale 40% de la valeur totale du bien.

• La rente

C’est la somme payée tous les mois par l'acheteur au vendeur. Sur le même principe de loyer, c’est un avantage pour les deux parties : l’acheteur paie son bien progressivement sans intérêt et avec un endettement moindre, et le vendeur compose avec un revenu supplémentaire.

Cette rente mensuelle est fixée par un notaire et tient compte de trois critères :

• L’âge et l’espérance de vie du crédirentier (également des autres vendeurs dans le cadre d’un viager sur plusieurs têtes)
• La valeur du bien immobilier
• Le loyer percevable si le bien était en location

Autres conseils et informations

• Les factures d’énergie sont à la charge de l’occupant du bien, souvent le crédirentier.
• L’acquittement des différents travaux, entretiens, charges, impôts locaux (taxe d’habitation et foncière) résultent d’un accord entre les deux parties.
• La revente du viager par le débirentier est possible sous certaines conditions.
• Le paiement des rentes est obligatoire. En cas de non-paiement par l’acheteur, des mesures peuvent être prises à son encontre (mise-en demeure, résolution de la vente,…).

Vous êtes intéressé par un achat ou une vente en viager ? N'hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers dans une de nos agences immobilières à Orléans.