Louer un bien immobilier d'entreprise

L’immobilier d’entreprise, qu’est-ce que c’est ?

On parle d’immobilier d’entreprise pour tous les biens immobiliers destinés à être utilisés par une entreprise dans son activité professionnelle quelle qu’elle soit. Les transactions du marché de l’immobilier d’entreprise comprennent les locations, les ventes et les achats de locaux commerciaux.

Ce marché est soumis à des lois et réglementations différentes de celles du marché des particuliers. Ainsi bureaux, locaux, usines et centres commerciaux loués par une entreprise sont soumis à des contrats spécifiques : les baux commerciaux.

Le bail commercial : contenu et caractéristiques

Tout comme un bail locatif classique, le bail commercial est un contrat de location entre deux parties, à la différence qu’il stipule que les locaux seront utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial.

Un bail commercial dispose de plusieurs caractéristiques :

1. Un contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans minimum, sauf dérogation. Le locataire peut résilier le bail après une période de 3 ans sauf mention contraire dans le bail ou dans certains cas particuliers.
2. Le montant du loyer initial est fixé librement par les deux parties. Si le local est vacant, il peut être demandé au locataire de payer un droit d’entrée, appelé pas-de-porte. Sa nature doit être précisée dans le bail.
3. Le contrat peut prévoir un dépôt de garantie, qui correspond au versement d’une somme fixée librement par les deux parties. Dans le cas où le loyer est payable d’avance, le moment de ce dépôt correspond à 1 trimestre de loyer, sinon il peut être équivalent à 2 trimestres de loyer. Le dépôt de garantie est remis en fin de bail comme pour les locations classiques.
4. Un état des lieux doit être établi à l’entrée et à la sortie des locaux. Celui-ci peut être réalisé par les deux parties ou par un huissier de justice sur demande de l’une des deux parties.

Les protections liées au bail commercial

Le bail commercial prévoit plusieurs protections pour le locataire, notamment le droit au renouvellement du bail et la protection du loyer.

Le droit au renouvellement de bail commercial

En fin de bail, le locataire, propriétaire d’un fonds de commerce, peut bénéficier d’un droit de renouvellement, s’il a exercé une activité dans les locaux depuis plus de 3 ans. Cette demande de renouvellement doit être effectuée au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le plafonnement du loyer d’un bail commercial

Pour éviter des hausses de loyer trop excessive, le locataire dispose d’une protection appelé le plafonnement du loyer. Celui-ci est déterminé en fonction du type de commerce :

• Les activités commerciales ou artisanales sont soumises à l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
• Les autres activités sont soumises à l’indice des loyers des activités tertiaires.

Le calcul est le suivant : loyer en cours x (dernier indice de référence/indice de référence en vigueur à la signature du bail)

Depuis septembre 2014, un loyer ne peut subir une augmentation de plus de 10% du loyer de l’année précédente.

Le locataire, comme le bailleur, peut demander une révision du loyer au bout de 3, 6 et 9 ans, toute demande faite avant est considérée comme nulle.

Nos conseils pour la location d’immobilier d’entreprise

La plupart des éléments du bail commercial sont modifiables après une période de 3 ans et tous les 3 ans. Nous vous recommandons de bien noter les échéances pour éviter toutes surprises.

Tenez-vous informé des éventuels changements dans la loi, cela vous permettra d’anticiper les possibles modifications de vos droits.

Tout comme la location aux particuliers, certains diagnostics doivent obligatoirement être fournis par le bailleur avant de louer de l’immobilier d’entreprise.
[Nous ferons un lien vers l'actualité des diagnostics]

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