Relance logement 2026 : comment fonctionne le nouveau dispositif pour investir dans l’immobilier locatif

Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif fiscal encourage l’investissement locatif : Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, il permet au propriétaire qui loue un appartement de déduire chaque année une partie de son prix d’achat de ses revenus locatifs. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.

Le principe : amortir son logement, comme le fait une entreprise

Jusqu’à présent, un bailleur ne pouvait déduire de ses loyers que ses charges. Relance logement y ajoute l’amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement vient en déduction des loyers imposables.

Le calcul porte sur 80 % du prix d’achat. Les 20 % restants correspondent au terrain, que la loi considère forfaitairement comme non amortissable. Les charges habituelles — travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière — restent déductibles par ailleurs, dans les conditions de droit commun.

Exemple : Un appartement neuf acheté 200 000 € et loué au niveau intermédiaire : la base amortissable est de 160 000 €. Au taux de 3,5 %, cela représente 5 600 € déduits des loyers imposables chaque année.

Combien peut-on déduire ?

Le taux dépend de deux choses : le logement est neuf ou rénové, et le loyer pratiqué est intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est modéré, plus le taux est élevé.

Le total des amortissements déduits est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond passe à 10 000 € si au moins la moitié des loyers concernés relève de la location sociale, et à 12 000 € s’ils relèvent de la location très sociale.

Quels logements sont concernés ?

Le logement doit se trouver dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues. Deux situations ouvrent droit au dispositif :

• un logement neuf, acheté en état futur d’achèvement, ou que vous faites construire ;
• un logement ancien rénové, à condition que les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et relèvent d’une réhabilitation lourde au sens du code général des impôts.

Le dispositif s’applique partout en France. La localisation ne détermine pas l’éligibilité, seulement le niveau des plafonds de loyer et de ressources.

Les quatre engagements à tenir

• Louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans au minimum, de manière effective et continue. La location meublée et la résidence secondaire sont exclues.
• Mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire : ceux du Pinel pour la location intermédiaire, ceux de Loc’Avantages pour le social et le très social, selon la zone du logement.
• Ne pas louer à un proche : ni à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré — parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants.

L’option se déclare lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement, et elle est irrévocable pour ce bien. Si un engagement n’est pas tenu, les amortissements déjà déduits sont réintégrés à vos revenus imposables. La loi prévoit des exceptions en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès.

Trois points à connaître avant de se décider

• Le micro-foncier n’est plus possible pour ce logement : la déclaration se fait au régime réel.
• Pas de cumul avec le Pinel, le Malraux ou les dispositifs outre-mer pour un même logement ; les monuments historiques et les immeubles labellisés Fondation du patrimoine sont exclus.
• Un bien en nue-propriété ou en usufruit n’est pas éligible. En revanche, une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés peut en bénéficier, si l’associé conserve ses parts jusqu’à la fin de la période de location.

FAQ – Relance logement 2026

Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?

C’est le statut du bailleur privé créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Il permet de déduire de ses revenus fonciers une partie du prix d’achat d’un appartement loué nu en résidence principale.

Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?

Le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?

Le plafond est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque au moins la moitié des loyers concernés relève de la location sociale ou très sociale.

Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?

Oui, dans un immeuble collectif, à condition de réaliser des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde.

Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?

Il lui succède, mais la logique diffère : le Pinel accordait une réduction d’impôt, Relance logement une déduction étalée sur les revenus fonciers. Les deux ne sont pas cumulables sur un même logement.

Vous envisagez un investissement locatif en 2026 ?

Relance logement ouvre de nouvelles possibilités, mais un dispositif fiscal ne fait pas à lui seul un bon investissement : le prix d’achat, l’emplacement, la demande locative réelle et le coût des travaux comptent autant que l’avantage fiscal.

Les conseillers Durand-Montouché étudient votre projet dans son ensemble et vous orientent vers les biens du marché orléanais qui correspondent à votre stratégie. Contactez l’une de nos agences à Orléans.

Confiez nous la gestion locative de votre bien

Découvrez les programmes neufs à Orléans