Servitudes : quels droits et contraintes sur un bien immobilier ?

Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier pour l’utilité ou l’usage d’un autre bien immobilier. Autrement dit, elle est l’autorisation qui permet à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de la propriété voisine.

Une servitude est donc rattachée à une propriété et non à un propriétaire et peut avoir un impact sur la valeur du bien. Son existence doit obligatoirement être mentionnée dans l’acte de vente.
La validité d’une servitude persiste donc aux ventes et aux héritages.

Attention, une servitude peut ne plus être valide dans plusieurs cas :

• L’impossibilité de l’utiliser
• Une réunion des immeubles
• Un non-usage pendant 30 ans
• Une modification conventionnelle
• La renonciation du propriétaire qui l’utilisait auparavant

Les différents types de servitudes :

1. Servitude de vue

Cette servitude permet de respecter l’intimité entre voisin.
On parle ici de :

• création de « vue » : ouverture permettant de voir à l’extérieur, par exemple une fenêtre.
• création de « jour » : une ouverture qui n’est pas transparente, qu’on ne peut pas ouvrir et qui laisse seulement entrer la lumière.

Chaque propriétaire doit respecter certaines règles avant de créer une ouverture :

• Lors d’une création de « vue » : une distance d’1.90 mètre doit être respectée entre le mur de l’ouverture et la limite de la propriété voisine. Cette distance est obligatoire en « vue droite », c’est-à-dire, lorsque l’on voit la propriété voisine depuis son ouverture sans se pencher, ni tourner la tête. Si nous percevons la propriété voisine en étant penché ou en tournant la tête, il est question alors de « vue oblique » et dans ce cas la distance à respecter diminue à 0.60 mètre.

• Lorsque l’on créé un « jour », l’ouverture doit être installée à 2.60 mètres du sol si elle est placée en rez-de-chaussée, et à 1.90 mètre du sol si elle est située en étage.

Si l’un de vos voisins ne respecte pas ces conditions, vous êtes en capacité de demander la suppression des ouvertures jusqu’à 30 ans après sa conception.

2. Droit de passage

Il est normalement interdit d’emprunter ou d’entrer sur une propriété privée voisine.
Cependant, si un propriétaire ne peut atteindre facilement son domicile dû à un terrain enclavé ou isolé, il peut passer par la propriété voisine.
En effet, toute propriété doit pouvoir obtenir un accès direct à la voie publique, mais ce passage doit alors être le plus court et le moins dommageable pour le propriétaire.

Il existe plusieurs possibilités pour obtenir un droit de passage : en commun accord entre les deux parties, par un jugement, ou par un usage entrainant une prescription.

Attention, si le terrain n’est pas enclavé, une convention entre voisins sera nécessaire pour créer la servitude.

3. Servitude de tour d’échelle

Cette servitude permet à une personne, après un accord à l’amiable, d’entrer dans la propriété de son voisin pour effectuer des travaux nécessaires et indispensables sur son propre bâtiment.
En l’absence d’accord, il est possible de faire appel à un juge afin d’obtenir un droit de passage.

Le voisin effectuant les travaux devra dédommager le propriétaire des lieux si cela a entrainé des détériorations.

4. Les servitudes naturelles

Pour les plantes de jardin : les plantes mesurant plus de 2 mètres de haut doivent être plantées à plus de 2 mètres de la limite entre deux propriétés privées. En dessous de 2 mètres, elles doivent être plantées à 50cm.

A noter :

• Si les branches de votre voisin dépassent sur votre propriété, c’est à lui de les couper. Cependant, pour les racines c’est à vous de vous en débarrasser.
• Si vous observez des dégâts causés par une plantation voisine, vous pouvez demander un dédommagement.
• Vous êtes en droit de récupérer des fruits de l’arbre voisin, seulement s’ils sont tombés sur votre terrain. Il est interdit de les cueillir.

Si vous êtes en possession d’un puits : il est possible qu’une servitude existe et permette à votre voisin d’utiliser votre puits (une fontaine ou un robinet) et entraine donc un droit de passage sur votre terrain. Votre voisin aura aussi le droit de construire une canalisation sur votre terrain afin de le relier directement à sa propriété.

Les écoulements des eaux pluviales : le propriétaire d’un étage inférieur (rez-de-chaussée, terrain en contrebas…) sont tenus de supporter les écoulements des eaux naturelles de leurs voisins du dessus sur sa propriété.

Sur des sujets aussi techniques, l’accompagnement d’un professionnel est vivement recommandé pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et réussir votre projet en toute sérénité.
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