Comment vendre un bien en indivision

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ? Définition et fonctionnement

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien (exprimée en pourcentage ou en fraction), mais aucun ne peut prétendre à une partie précise du bien (par exemple une pièce ou un étage).

Cette situation survient le plus souvent :

• à la suite d’une succession
• après un divorce ou une séparation, lorsque les ex-conjoints restent propriétaires ensemble
• ou lors d’un achat à plusieurs, en famille ou entre amis.

L’indivision implique des règles spécifiques de gestion et de vente, car toute décision importante nécessite l’accord des autres indivisaires, sauf exceptions prévues par la loi.

Quelles sont les étapes clés pour vendre un bien en indivision ?

Pour vendre un bien détenu en indivision, l’accord de tous les indivisaires est en principe obligatoire. Aucun d’entre eux ne peut imposer la vente du bien sans le consentement des autres.
Chaque coindivisaire doit donner son consentement exprès et écrit à la vente. Cet accord est formalisé :

• Soit dans un mandat de vente signé par tous, si une agence immobilière est mandatée.
• Soit dans un acte notarié, lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente définitif.

Comme dans toute vente immobilière, des diagnostics techniques, le titre de propriété, et d’autres pièces seront exigés par le notaire.

Évaluation du bien

L’estimation du bien est une étape indispensable dans le cadre d’une vente en indivision, pour plusieurs raisons :

1. Déterminer un prix de vente juste et réaliste
   Une évaluation professionnelle permet de fixer un prix en accord avec le marché local, afin d’attirer des acheteurs sans sous-évaluer le bien.
2. Éviter les conflits entre indivisaires
   Une estimation objective aide à prévenir les désaccords, en apportant un point de référence neutre sur la valeur du bien. Cela évite qu’un indivisaire estime sa part surévaluée (ou sous-évaluée) par rapport aux autres.
3. Faciliter le partage ou le rachat de parts
   Si l’un des indivisaires souhaite racheter les parts des autres, l’estimation sert de base pour calculer une compensation équitable.
4. Répondre aux exigences du notaire
   Lors de la vente, le notaire demandera souvent une estimation écrite pour garantir la transparence de la transaction.

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Comment se passe la signature du mandat de vente ?

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, tous les indivisaires doivent signer le mandat de vente, sauf si l’un d’eux est expressément mandaté pour représenter les autres.

Cela garantit que :

• la vente est conforme à la volonté de tous,
• l’agence immobilière est légalement autorisée à agir au nom de l’ensemble des propriétaires.

Passage chez le notaire : rôle et documents requis

La signature chez le notaire est l’étape finale de la vente d’un bien en indivision. C’est le moment où l’acte authentique est signé, officialisant la transaction. Voici comment cela se passe concrètement.

Le notaire est chargé de :

• Vérifier la propriété du bien et les droits de chacun des indivisaires,
• Contrôler les documents juridiques et fiscaux nécessaires à la vente,
• Rédiger l’acte de vente,
• Sécuriser la transaction financière entre les vendeurs et l’acheteur.

Tous les indivisaires doivent être présents le jour de la signature de l’acte de vente ou être représentés par une personne ayant une procuration notariée. Le notaire s’assure que tous donnent leur accord final à la vente.

Une fois la vente finalisée, le notaire procède à :

• la répartition du prix de vente entre les indivisaires, au prorata de leurs parts,
• la gestion des frais (frais de notaire à la charge de l’acheteur, mais éventuellement frais d’indivision ou de partage à prévoir pour les vendeurs).

Que faire en cas de désaccord entre indivisaires ?

Si un ou plusieurs indivisaires refusent de vendre :

• Les autres peuvent proposer un partage amiable (par rachat de parts, par exemple).

Avant toute procédure, il est recommandé d’ouvrir le dialogue :

• Faire appel à un notaire ou à un médiateur pour faciliter les échanges,
• Proposer un rachat des parts par les indivisaires favorables à la vente,
• Revoir l’évaluation du bien, si le désaccord porte sur le prix.

Un compromis peut éviter une longue procédure judiciaire.

S’appuyer sur la majorité des 2/3 (dans certains cas) :

Depuis la réforme de 2006 (loi n° 2006-728 du 23 juin 2006), il est possible de prendre certaines décisions à la majorité des 2/3 des droits indivis, notamment pour :

• Mandater un professionnel (notaire, agence immobilière),
• Réaliser des travaux d’entretien,
• Vendre le bien sous certaines conditions.

Important : cette règle ne s’applique que si l’indivision n’est pas issue d’une succession encore ouverte ou en présence de mineurs/incapables. L’accord d’un notaire est souvent nécessaire pour l’appliquer correctement.

En dernier recours, ils peuvent saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire. Si aucun accord n’est trouvé, tout indivisaire peut demander au tribunal le partage du bien, même contre l’avis des autres. Deux cas possibles :

• Partage en nature (rare) : le bien est physiquement divisible (ex. terrain),
• Vente forcée : le bien est mis en vente, souvent aux enchères publiques.

Cette procédure est longue et coûteuse, et le prix obtenu peut être inférieur au marché. C’est pourquoi elle doit rester une solution de dernier recours.

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